Как мы покупали квартиру в Грузии
Продолжаю серию материалов о том, как мы переехали в Грузию. Для многих эта тема может быть актуальна и, возможно, полезна. Пишите ваши вопросы, комментарии: постараюсь рассказывать о том, что интересно вам.
Покупка квартиры – большое событие, особенно если она происходит в чужой стране. Нам повезло довольно удачно, учитывая обстоятельства, продать квартиру в России и, практически, без потерь вывести деньги. Страшно было, что из-за незнаний каких-то местных особенностей, мы потерям деньги.
Для начала нужно было выбрать город. Тбилиси – замечательный. Он понравился нам сразу, но все же надо было посмотреть и другие места. Мы съездили в Бакуриани, Боржоми, Кутаиси. Все это замечательные города, но они очень маленькие, провинциальные и совсем не развитые, если сравнивать с Тбилиси.
Особенно удивил Бакуриани: маленькая уютная деревенька
Очень большая надежда была на Батуми. Так хотелось жить на море, что мы готовы были даже терпеть какие-то неудобства. Но город очень не понравился и не только из-за повышенной влажности, которую все ругают.
Очень не хочется обижать жителей Батуми, но есть свои особенности в жизни в курортном городе. Отношение к людям оставляет желать лучшего, скажем так. С отдыхающих пытаются «содрать», как можно больше. Нет такого душевного отношения, как в Тбилиси. В общем город нам очень не понравился, так что жить мы решили все же в Тбилиси.
Я вообще-то очень хотела свой дом. Это моя давняя мечта, чтобы был хотя бы небольшой клочок земли, где можно было бы посадить небольшой садик. Но иностранцам в Грузии не продают земли сельхозназначения. Можно купить дом в черте города. Мы смотрели несколько вариантов. Но за те деньги, что у нас были, можно было купить только что-то очень старое, требующее ремонта и вложения денег. Так, что от этой идеи пришлось отказаться.
Квартиру в центре города мы тоже себе позволить не могли. Довольно престижными считаются районы Ваке и Сабурталло, но там цены так выросли, что тоже мы исключили их из своего списка. Вообще рост цен – стал очень большой проблемой для тех, кто покупает сейчас квартиры в Грузии. Недвижимость дорожает и квартиры разбирают, буквально, как пирожки. У нас так ушло две квартиры: мы уже были готовы купить, но их продали.
Ваке — современный и удобный для жизни район
Дешевым считается район Диди Дигоми. Но у него есть очень большой минус – там нет метро. Если вы на удаленке, то для вас это не станет проблемой. Я же сейчас работаю в грузинской кофейне, и для меня наличие метро рядом решает многие проблемы.
За поиски квартиры я взялась очень основательно. Каждое утро началось с поиска объявлений. Я пользовалась сайтами Ss.ge, Place.ge, myhome.ge. Ну, а дальше ездила….очень много ездила. Смотрела квартиры, изучала районы, в которых они находятся. Максимальное количество квартир, которые мы посмотрели за день – 8!
Агенты тоже нам предлагали варианты в перспективных, как им казалось, местах. Но нам они совсем не нравились. Выбрали в итоге мы чуть ли не самый дешевый вариант совсем не в престижном районе, но нам он очень понравился. Района называется Темка. Новый дом, 15 минут до метро, вокруг много растительности. Вид из окна добил нас окончательно.
Минусы у квартиры есть. Если интересно, напишу более подробно об этом, но в целом, мне кажется, мы нашли очень достойный вариант.
Туристическое эмбарго: какую недвижимость россияне покупали в Грузии
Россия с 8 июля 2019 года вводит запрет для российских авиакомпаний на полеты в Грузию, фактически речь идет о туристическом эмбарго. Соответствующий указ 21 июня подписал президент России Владимир Путин. Он будет действовать до тех пор, пока ситуация в Грузии не нормализуется. О том, как это может отразиться на спросе со стороны россиян на аренду и покупку недвижимости в Грузии, что они предпочитают покупать в этой стране и о ценах на жилье — в материале «РБК-Недвижимости».
Куда инвестировали россияне
В Грузии россиян привлекают низкие цены и туристический потенциал — наши соотечественники в основном вкладывались в апартаменты для последующей сдачи в аренду и собственного кратковременного отдыха. Самыми популярными среди россиян туристическими направлениями в Грузии считаются Тбилиси и Батуми. По словам аналитика Tranio Антона Чуприянова, эти два города также являются ключевыми для российских инвесторов в недвижимость. По данным грузинской девелоперской компании ORBI Group, в Батуми россияне составляют около 40% среди иностранных покупателей жилья. Частично россияне интересовались покупкой гостиничных апартаментов в Гудаури — рядом с горнолыжными курортами. Рост туризма и интерес к курортной недвижимости в Грузии, в том числе среди российских инвесторов, существенно стимулировал и застройщиков. В результате в Тбилиси и особенно Батуми в последние годы отмечался строительный бум: число проектов апартаментов удвоилось в этих городах, также здесь возводилось много жилья и отелей.
Цены на жилье в Грузии
В Тбилиси квартиры и апартаменты стоят в среднем $800–1,2 тыс. за 1 кв. м. Средняя стоимость недвижимости в Батуми составляет $1,2–1,5 тыс. за 1 кв. м. На первой линии курорта цены могут достигать $2,5 тыс. за «квадрат». Квартиры на черноморском курорте с более скромными характеристиками и не на первой линии могут стоить от $500 за 1 кв. м. Комфортабельные апартаменты площадью 50 кв. м в новой резиденции с бассейном, парковкой, на первой линии у моря обойдутся в $100 тыс. По данным Tranio.ru
Что говорят грузинские девелоперы
В компании ORBI Group отмечают, что сейчас участились звонки от клиентов, которые купили апартаменты в строящихся комплексах, однако никакой паники среди них нет. По словам представителя компании, «люди трезво оценивают ситуацию, в первую очередь их интересуют технические аспекты, так как сейчас идет регистрация прав собственности в завершенных апарт-комплексах». «В период острой фазы конфликта какой-то процент потенциальных клиентов, возможно, откажется от своих намерений приобретать недвижимость в Грузии, и это, конечно, отразится на годовых цифрах динамики спроса», — считает топ-менеджер ORBI Group. В девелоперской компании уверены, что ситуация со временем стабилизируется и после некоторого колебания рынка объемы продаж среди россиян выйдут на прежний уровень.
Процедура покупки недвижимости и получения ВНЖ в Грузии
- Инвестиции в недвижимость: от $35 тыс.
- Сроки оформления: от недели до месяца
- Госпошлина: от 210 до 410 лари
- Выдается на год с возможностью продления
- ВНЖ распространяется на супругу(а), несовершеннолетних детей
Для покупки жилья россиянам в Грузии требуется только паспорт. Законы позволяют иностранным гражданам свободно покупать в Грузии любую недвижимость, кроме земельных участков сельскохозяйственного назначения. На территории Грузии иностранные граждане не облагаются никакими налогами на приобретение недвижимости.
Для покупки недвижимости в Грузии требуется заключение предварительного договора с застройщиком и внесение задатка (от 10% стоимости недвижимости). После этого заключается основной договор купли-продажи и происходит внесение денег на счет застройщика через банковский перевод в местной валюте (лари). Финальный этап — государственная регистрация сделки.
Как на конфликт отреагировал местный рынок аренды
По статистическим данным Национальной администрации туризма Грузии, доля туристов из России в общем туристическом потоке 2018 года составила 23%. Большой туристический поток обеспечивается также из Турции, Армении, Азербайджана (их общая доля — 38%). Определенная часть туристических размещений приходится на кратковременную аренду.
По словам собственника квартиры в центре Тбилиси, который размещает предложение на сайте объявлений краткосрочной аренды Airnbnb.ru под ником Mamuka, каждый пятый его клиент — россиянин. «Я говорил с будущими гостями из России, они пока не отменяли бронирования и надеются на отмену решения на запрет авиаперелетов в Грузию», — отмечает он.
Другая собственница, которая сдает квартиру в столице Грузии на сайте Airnbnb.ru под ником Tamuna, считает, что политика не должна повлиять на арендный бизнес. Она отмечает, что бронирования «пока идут в нормальном режиме».
Жилье в Грузии: как купить квартиру и сколько это стоит
В 2022 году Грузия вошла в первую пятерку стран, в которых россияне чаще всего приобретали недвижимость. Итоговой статистики за год по приобретению жилья иностранцами еще нет, но, по данным Министерства юстиции Грузии, только за январь — август 2022 года россияне купили в этой стране 15,1 тыс. квартир и домов. Это в 3,4 раза превосходит показатель всего 2021 года, когда россияне приобрели в Грузии 4,3 тыс. лотов, а также в 5,6 раза больше, чем в 2020 году (2,7 тыс. лотов), поясняют в батумском агентстве недвижимости Batumi Realty. Спрос россиян на покупку жилья в Грузии был ажиотажным и по сравнению с предыдущими годами вырос примерно втрое. Такие данные привели в тбилисском агентстве недвижимости Realty Avlabari. Похожие данные приводят Batumi Realty и сервис по поиску недвижимости за границей Prian. Выяснили у экспертов, как выглядит процедура покупки недвижимости в Грузии и сколько стоит жилье на первичном и вторичном рынках.
Могут ли россияне купить жилье в Грузии
В Грузии действует так называемый принцип взаимности. Для граждан Грузии нет никаких ограничений при покупке жилья в России, поэтому и для россиян нет ограничений по приобретению недвижимости в стране.
Где россияне покупают жилье в Грузии
Россияне обычно приобретают недвижимость у моря, в Батуми, для сдачи или для собственного отдыха. Велик спрос на недвижимость в Грузии со стороны россиян, переехавших сначала в Турцию, также есть интерес со стороны россиян из Дубая. Граждане других стран больше настроены на покупку недвижимости в Тбилиси, говорит основатель компании по продаже зарубежной недвижимости BD-GROUP Дарья Бородина.
Филипп Березин, главный редактор сервиса по поиску недвижимости за границей Prian.ru: — Специфика рынка Грузии заключается в ее сильном разнообразии, здесь наблюдаются серьезные контрасты. Иностранных покупателей в первую очередь интересует новое строительство в Батуми и Тбилиси. В то же время даже в крупных городах много старого (и по возрасту, и по состоянию) и недорогого жилья, абсолютно неинтересного ни для проживания, ни для инвестиций.
Читайте также: В каких странах россияне покупали недвижимость в 2022 году
Сколько стоит квартира в Грузии
Средние цены на жилье в Грузии рассматриваются по двум основным рынкам — в Тбилиси и в Батуми. Они равнозначны по предложению, качеству новостроек и ценам, утверждают в Batumi Realty. В 2022 году средний рост цен на первичном рынке столицы страны — Тбилиси — составил 28%, говорится в отчете местного инвестиционного банка TBC Capital. В наиболее престижных районах города (Мтацминда, Вера, Ваке и Сабуртало) цены выросли более значительно — примерно в 1,5 раза. В Батуми жилье поднялось в цене примерно на треть, добавляют в Prian. Цена 1 кв. м в новостройках этих городов на этапе котлована (срок сдачи через два-три года) составляет $600 (42,2 тыс. руб.), цена в новостройке в доме, который сдается через год, фиксируется на отметке $900 (63,3 тыс. руб.). В объекте, который сдается в течение года, цена «квадрата» составляет $1 тыс. (70,3 тыс. руб.), в объекте, сдающемся в течение нескольких месяцев, — $1,1 тыс. (77,4 тыс. руб.), а в уже сданной новостройке — $1,2 тыс. (84,4 тыс. руб.). На вторичном рынке Тбилиси и Батуми цена 1 кв. м составляет $1,1 тыс. (77,4 тыс. руб.), поясняют в BD-GROUP.
Где иностранец может приобрести жилье в Грузии
Иностранцам, в том числе и россиянам, разрешено приобретать любой тип недвижимости в Грузии в любом городе. Единственное исключение — это сельскохозяйственные земли, которые могут быть приобретены только в порядке наследования или двойного гражданства Грузии, говорит руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова.
Иногда на рынке жилья Тбилиси в продаже появляются лоты, расположенные в Старом городе (Фото: Shutterstock)
Какое жилье могут приобрести в Грузии россияне
Иностранным покупателям открыты как рынок новостроек, так и вторичный рынок. Наиболее оптимальный вариант — это покупка квартиры в уже возведенной новостройке. Главный плюс таких домов — новые коммуникации. На вторичном рынке можно найти менее дорогие варианты, но надо понимать, что в этом случае есть риск столкнуться со старыми коммуникациями и другими проблемами. Частные дома, как правило, иностранцы приобретают в Батуми, рядом с морем, объясняют в Batumi Realty.
Как получить ВНЖ в Грузии при покупке недвижимости
Чтобы получить вид на жительство в Грузии, достаточно приобрести объект недвижимости стоимостью более $100 тыс. (7,03 млн руб.). ВНЖ предоставляется на один год, а затем продлевается до тех пор, пока иностранец владеет недвижимостью. Оценка стоимости объекта производится оценщиком, аккредитованным Единым национальным центром аккредитации. В дальнейшем переоценка жилья будет проходить ежегодно в автоматическом режиме. Вид на жительство дает его обладателю возможность жить в Грузии круглый год, работать по найму, вести свой бизнес, получить доступ к электронному сервису госуслуг, а также оформлять визы для поездок в другие страны. Гражданство Грузии можно запросить через десять лет.
Жилье в Батуми пользуется популярностью у покупателей из России (Фото: Shutterstock)
Как купить жилье в Грузии
- выбор и резервирование объекта на срок, оговоренный с продавцом (как правило, не более одного месяца);
- внесение депозита (обычно он составляет 3–5% от общей суммы сделки);
- заключение предварительного договора купли-продажи;
- заключение основного договора купли-продажи (можно сделать у нотариуса).
Какие документы нужны гражданину России для оформления сделки
- заграничный паспорт;
- номер счета в банке на территории Грузии, с которого при сделке будут перечисляться деньги. До прошлого года можно было не открывать счет в грузинском банке, а переводить деньги из российского. Сейчас счет в грузинском банке должен быть открыт;
- документальное подтверждение происхождения средств;
- справка о семейном положении.
Море и пляж — дополнительные аргументы для россиян при покупке жилья в Батуми (Фото: Shutterstock)
Что должно быть в договоре купли-продажи
- информация о сторонах, подписывающих договор, со всеми данными: фамилия, имя, отчество (если есть), паспортные данные;
- заявление покупателя о намерении приобрести недвижимость;
- подтверждение оплаты регистрационных сборов;
- информация об объекте, его точное описание и выписка кадастра с информацией о недвижимости;
- цена объекта, сроки и схема выплат;
- обязанности продавца и покупателя;
- пункт о защите от эвикции (возможных претензиях третьих лиц);
- подписи сторон и переводчика;
- если покупатель использует третье лицо для совершения покупки, необходимо предоставить копию паспорта и доверенность, подписанную нотариусом.
Договор составляется на двух языках — русском и грузинском. Есть два способа подписания документа: первый вариант — непосредственно в Доме юстиции, когда документ скрепляют подписями покупатель и продавец или их уполномоченные представители; второй вариант — у нотариуса. После этого подписанный документ предоставляется в Дом юстиции, объясняют в агентстве Batumi Realty. Многие нотариусы в Грузии имеют право принимать документы на регистрацию, так как у них есть доступ к публичному реестру.
Можно ли купить жилье в Грузии дистанционно
Дистанционная покупка возможна. Для этого нужно оформить нотариальную доверенность на того, кто будет физически оформлять сделку. Регистрация купленной недвижимости в этом случае также входит в обязанности специалиста, на которого выдан документ, поясняет Екатерина Позднякова.
Читайте также:
- Как и в каких странах россияне могут купить жилье в условиях ограничений
- От Батуми до Пхукета: где россияне покупают недвижимость после санкций
- В каких странах россияне могут получить паспорт за недвижимость
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Как купить квартиру в Грузии?
Здесь дают ипотеку гражданам других государств, но только в валюте. В лари — только для граждан Грузии и обладателей ВНЖ.
Важно знать, что в Грузии нет фиксированного процента по ипотеке на весь период. В договор обычно вписывается процент на первый год или на первые два года, далее ставка вырастет, но не значительно (1-3% примерно, но все зависит от экономической ситуации — читайте внимательно договор с банком!).
Лучшие условия выдачи ипотеки в банке TBC. Самое удобное досрочное погашение и самый низкий процент. Но я этот банк не советую: постоянно требуют принести новые документы, решение при этом не выносят, тянется неделями. Логично предположить, что продавец квартиры ждать все это время не будет, и квартиру продадут. Basis банк неплохо выдает кредиты, но просит подтверждения доходов. А вот Credo — выдает ипотеки всем без справок и подтверждений материального состояния. Но у него и проценты повыше будут. Примерно 11-12% (данные на весну 2023).
Первичный взнос от 30%. Его необходимо внести на счет в день заключения ипотечного договора. Если вы покупаете квартиру за наличные, вы сможете без проблем снять сумму первичного взноса в тот же день — сразу после заключения договора и выдачи ипотеки. Всю выданную сумму также можно снять со счета и передать наличными продавцу квартиры.
При выдаче ипотеки квартиру оценивает банк. Очень важный момент: ремонт, мебель и техника не учитываются при оценке квартиры, только стены в бетоне. Это значит, что вы получите на 20-35% меньше, чем стоит квартира. То есть по факту вам придется сразу вносить не 30%, а все 50-60% стоимости. Или договариваться с хозяином квартиры о рассрочке недостающей суммы, а в договор купли-продажи вписывать более низкую цену.
Особенности жилой недвижимости в Батуми
- Плесень. В Батуми, как и в любом другом приморском городе, есть проблема с плесенью. Она появляется, если помещение не отапливается и не проветривается. Проверяйте все углы, пол, потолок при покупке готового жилья.
- Дожди. Также здесь сильные ливни: нужно делать гидроизоляцию при ремонте. И не советую покупать квартиру у внешних стен дома — могут быть подтопления. Лучше выбрать жилье в середине дома, не у внешних стен, а также не последний этаж — крыша также может протекать.
- Нет центрального отопления. Нужно заранее продумать, как будет отапливаться квартира: если в доме нет газа, то хороший вариант — теплый пол (кондиционер и карма не опаливают квартиру равномерно).
- Отключения электричества. В городе часто бывают перебои с подачей электроэнергии. Важно приобретать жилье в доме с собственным генератором. Или покупать квартиру на более низком этаже: на 20 этаж пешком и обратно не так просто дойти.