Недвижимость Абхазии
Купить недвижимость в Абхазии мечтает, наверное, каждый второй россиянин, который хотя бы раз отдыхал в этой солнечной стране. Великолепная природа, мягкий климат, хорошая экология и, самое главное, море не могут не будоражить умы людей, мечтающих перебраться на юг. И многие, наверняка, не раз уже просматривали различные доски объявлений и натыкались на недорогие варианты жилья в Абхазии: дома, участки, гостиницы.
Действительно, цены на недвижимость в Абхазии для многих россиян весьма доступные. К примеру, купить дом в Абхазии у моря можно за весьма скромные деньги — 2,5 — 3 млн. рублей. Также недорого можно найти и квартиру в Абхазии, купить которую реально за 1,5 — 2 млн. рублей.
Однако есть одно огромное НО! Не так-то легко и не всегда возможно купить недвижимость в Абхазии россиянам и любому другому иностранцу. Остановимся подробнее на каждом виде недвижимого имущества и рассмотрим варианты его приобретения для не граждан республики Абхазия.
Дома и квартиры в Абхазии (жилая недвижимость)
Жилая недвижимость Абхазии официально не продается гражданам других стран. Это значит, что лица, не имеющие абхазского гражданства, по закону не могут купить дом или квартиру в Абхазии. Также нельзя оформить сделку купли-продажи жилой недвижимости на юридическое лицо с участниками-россиянами.
Желающих купить дом в Абхазии недорого среди россиян очень много. И несколько лет назад предпринимались попытки снять запрет на продажу жилья не гражданам РА. В парламент Абхазии в 2016 году был вынесен на рассмотрение законопроект, позволяющий гражданам России покупать квартиры и дома в Абхазии на определенных условиях. Однако после жарких дебатов было решено отложить все законодательные реформы по этому вопросу до тех пор, пока жилищное законодательство РА не будет приведено в соответствие с современными требованиями и не будет создан кадастр недвижимости и земли.
Поэтому вопрос, когда начинается оформление недвижимости Абхазии на россиян, пока повис в воздухе на неопределенное время. И, скорее всего, не стоит ждать в ближайшие годы снятия ограничения на покупку жилой недвижимости в Абхазии иностранцами.
Поэтому желающим купить дом в Абхазии недорого или квартиру у моря мы советуем не рисковать своими сбережениями, соглашаясь с малознакомыми людьми на сомнительные сделки по серым схемам. В подобных ситуациях необходимо консультироваться со специалистами.
В любом случае следует отчетливо понимать, что сделка даже с владельцами жилья, имеющими незапятнанную репутацию, или с гражданами Абхазии «по рекомендации» не сделает вас владельцем жилья в Абхазии.
Также стоит опасаться сомнительных предложений от малознакомых лиц оформить квартиру или дом в Абхазии по доверенности или завещанию. Все это может быть аннулировано после совершения сделки. И не стоит верить людям, обещающим оформить вам гражданство РА. С большей вероятностью вы потеряете время и деньги, чем получите гражданство.
Земельные участки
Купить участок в Абхазии нельзя ни иностранцу, ни даже гражданину Абхазии, потому что земля там не продается в принципе. Такой порядок закреплен Конституцией Республики Абхазия (статья 5), а также Земельным кодексом.
Так, статья 3 Земельного кодекса РА гласит:
Земля – достояние народа Республики Абхазия.
- Земля в границах Республики Абхазия находится в исключительной собственности Республики Абхазия.
- Право собственности на землю в Республике Абхазия осуществляет Верховный Совет Республики Абхазия на всей территории республики.
- Каждый гражданин Республики Абхазия имеет право на земельный участок, условия и порядок предоставления которого определяется настоящим Кодексом и другими законодательными актами Республики Абхазия.
- Купля-продажа, дарение, залог и самовольный обмен земельных участков запрещаются.
- Действия, в прямой или скрытой форме, нарушающие право исключительной собственности на землю, являются незаконными.
Согласно статье 7 Земельного кодекса РА, в пожизненное наследуемое владение земля предоставляется гражданам Республики Абхазия для ведения крестьянского хозяйства; для ведения личного подсобного хозяйства; для строительства и обслуживания жилого дома в сельских населенных пунктах; для садоводства и животноводства; для дачного строительства; в случае получения по наследству или приобретения жилого дома; для традиционных народных промыслов; для свободного частного предпринимательства.
На граждан иностранных государств и коммерческих организаций такая возможность, соответственно, не распространяется.
Что же делать, если купить землю в Абхазии гражданину России нельзя, а иметь участок у моря для строительства коммерческой недвижимости все-таки хочется?
Аренда земли в Абхазии
Граждане России могут абсолютно легально оформить земельный участок в долгосрочную аренду или пользование на юридическое лицо (Общество с ограниченной ответственностью), зарегистрированное на территории Абхазии. При этом в таком ООО участие граждан Абхазии не обязательно. Согласно статье 8 Земельного кодекса РА, право пользования землей может быть оформлено, в том числе и предприятиям с иностранными инвестициями, международным объединениям и организациям с участием абхазских и иностранных юридических или физических лиц.
Стоит знать, что аренда земли в Абхазии может быть краткосрочной (до 3 лет) и долгосрочной (до 25 лет). В настоящее время существует практика оформления участка сначала на три года, а уже по их истечении — оформление в долгосрочную аренду. Это делается для того, чтобы отсеять недобросовестных арендаторов. В исключительных случаях Правительством РА по согласованию с Президиумом Верховного Совета РА аренда земли может предоставляться сроком на 99 лет (статья 10 Земельного кодекса РА).
Также как и в России, земельные участки в Абхазии делятся по назначению (земли населенных пунктов, сельскохозяйственные, прибрежные, лесного фонда, водного фонда и др). Чтобы не возникло сложностей в будущем, лучше сразу оформлять участок нужного для вашего бизнеса назначения. Разумеется, изменить назначение земли возможно, но на это потребуется дополнительное время и деньги.
Земельный участок в Абхазии, который вы решите оформить в аренду или пользование на юридическое лицо, обязательно должен иметь полный пакет документов. Проверить это можно с помощью специалистов. Стоит иметь ввиду, что все перспективные земли в Абхазии уже на кого-то оформлены, даже если выглядят они заброшенными. За уступку прав на участок нужно будет платить.
Коммерческая недвижимость
Граждане России могут на всех законных правах купить или построить коммерческую недвижимость в Абхазии, так как никаких ограничений на этот счет нет. То есть в рамках абхазского законодательства российский гражданин (или зарегистрированное в РА юридическое лицо с участниками из России), может спокойно открыть любой бизнес в Абхазии, в том числе гостиничный, производственный и пр.
Пока в Абхазии не так много коммерческой недвижимости, оформленной в законном порядке. Но существует возможность привести нужный объект недвижимости для его дальнейшей покупки в соответствие с абхазским законодательством. Например, перевести жилую недвижимость в статус коммерческой.
Однако стоит учитывать, что не любую жилую недвижимость можно перевести в коммерческую. Так, гостиницы и гостевые дома в Абхазии — это строения с минимум двадцатью номерами для отдыхающих. Поэтому нельзя перевести любой жилой дом в коммерцию под гостиницу. Иногда можно оформить подобную жилую недвижимость под офисы и таким образом поменять статус на коммерцию. Но на практике это не всегда реализуемо. В каждом конкретном случае нужно учитывать специфику объекта и его месторасположение. Надежнее всего искать предложения под гостиницу из тех вариантов, где перевод в коммерцию уже не требуется.
В любом случае, всегда стоит помнить, что приобретение недвижимости в Абхазии — дело очень серьезное, которое всегда сопряжено с большими рисками.
Частные объявления о продаже недвижимости в Абхазии
Продается небольшой гостевой (частный) дом в Абхазии недалеко от границы. Дом находится в п. Гечрипш на ул. Песочной. Вторая линия от моря (450 м). Общая площадь 90 кв.м. В доме три комнаты с индивидуальными удобствами (душ, туалет, тв, кондиционер), оборудована летняя кухня. На всех окнах стеклопакеты. Земельный участок 8 соток с фруктовым садом (фейхоа, мандарины, хурма). Один собственник. Контактный тел: +7(918)307-23-55 (МТС, WhatsApp, Viber), +7(940)990-63-15 (Аквафон) Жанна.
Можно ли россиянам купить в свою собственность квартиру или дом в Абхазии
«Пока я президент и гарант Конституции, никакой речи о продаже земли идти и не может», Аслан Георгиевич Бжания.
По мнению экспертов по недвижимости, в ближайшее время иностранцам купить жилье в Абхазии все так же не удастся. Проблема далеко не нова и корнями уходит в 90-е годы, уже тогда периодически происходили волнения на национальной почве.
После развала Советского Союза запрет продавать жилую недвижимость нерезидентам был связан напрямую с политическими причинами, например, с возможным возвратом после войны беженцев-грузин в Абхазию, и вероятным резким повышением цен.
В 2023 году каких-то оснований для изменения ситуации нет. В течение нескольких лет власти и инициативные группы предпринимали безрезультатные попытки снять запрет на продажу недвижимости для россиян.
Президент Аслан Бжания считает, что россиянам нужно предоставить право покупки для роста экономической и инвестиционной привлекательности, это внушает некоторый оптимизм. Пока все дискуссии по этому вопросу сводятся к проблемам кадастрового учета и оценки коммерческой стоимости объектов к продаже.
Но возможность приобрести некоторые виды недвижимости все-таки есть. Для этого придется зарегистрировать в Абхазии юридическое лицо – например, ООО, ТОО, АО. По закону такие организации имеют право покупать готовую коммерческую недвижимость, строить новые объекты, оформлять право арендовать или пользоваться земельным участком. Но купить квартиру или жилой дом официально – все равно не получится.
- Новые правила въезда в Абхазию для россиян в 2023 году
- Как россиянам получить гражданство Абхазии
- Работа у моря: вакансии в Абхазии для россиян
Как купить дом или квартиру в Абхазии
Жилье в Абхазии можно попробовать оформить в собственность несколькими способами, разной степени законности и надежности.
- по доверенности. Самая ненадежная схема для покупателя. Срок выдачи доверенности не превышает трех лет, зарегистрировать право собственности по ней нельзя, зато можно запросто аннулировать. Именно по таким сделкам и оказывается самое большое количество мошенничеств;
- по завещанию. Оформить недвижимость пожилого гражданина Абхазии. После его смерти нужно будет вступить в наследство и только тогда переоформить жилье в свою собственность. Но, поскольку завещание оспаривается и аннулируется в любой момент, тоже вариант сомнительный;
- по договору долгосрочной аренды. Деньги по нему придется выплатить сразу, вот только расторгнуть его арендодатель может без проблем и даже без вашего участия. Юридическая сила сомнительна, и еще неизвестно, получится ли забрать свои деньги после расторжения;
- смена статуса помещения. Можно попробовать перевести жилье в нежилое. Не всякий дом подлежит такому переводу, только если он совсем ветхий и аварийный, а за перевод квартиры не берутся даже специалисты.
Продажа квартир россиянам в Ткуарчале
Типичный пример того, что некоторые районы Абхазии остро нуждаются в инвестициях для восстановления инфраструктуры, решения социальных вопросов – это город-призрак Ткуарчал. Он находится далеко в горах, и раньше являлся крупным промышленным центром по добыче угля. Во время грузино-абхазского военного конфликта Ткуарчал пережил длительную блокаду и изоляцию, обстрелы и бомбардировки.
Там и сейчас живут люди, медленно, но верно идет реконструкция жилых домов и объектов инфраструктуры, но без значительных финансовых вливаний со стороны город не сможет восстановиться целиком. Недавно мэр Ткуарчалского района выступил с инициативой начать продавать недвижимость иностранцам, но законопроект пока официально не принят.
Как купить землю
Земля в Абхазии не продается. Это четко прописано в ст.5 Конституции и ст.3 и 7 Земельного кодекса. Но юридическое лицо, открытое гражданами России, может взять землю в долгосрочную или краткосрочную аренду, или оформить право пользования землей.
Есть несколько видов назначения земельных участков, лучше сразу выбрать нужный. Конечно, потом его можно сменить, но это будет долго и дорого. Основной интерес вызывают земли санаторно-курортные, а не сельскохозяйственные. Перед оформлением обязательно нужно проверить наличие всех документов и их правильность.
Сколько стоит недвижимость в Абхазии в 2023 году
Разброс цен на недвижимость в Абхазии большой, все зависит от близости к морю и технического состояния дома или квартиры. Вот несколько примеров:
3 300 000 рублей. «Продается 2-х этажный дом в Сухуме. 10 комнат. Рядом с морем и школой. Наличие кондиционера, холодильника, WI-FI, душ, туалет, большой дворик, все условия есть».
3 500 000 рублей. «СРОЧНАЯ ПРОДАЖА! В Абхазии в Пицундском районе в с. Алахадзыхь по ул. Абовяна. Продаётся дом на участке 15 соток. Вода, свет все имеется. От моря 500 метров . Дом старой постройки, но можно привести в порядок или построить новый площадь позволяет. Есть новая блочная постройка на 2 комнаты. Уместен торг».
5 000 000 рублей. «Продаю дом 8 соток, пристройка ещё есть сарай, гараж. Город Гагра, в 10 минутах вокзал, в 15 море. Остановка, магазины все рядом. Возможен торг».
10 000 000 рублей. «На территории находятся два здания, оба жилые, второе 100 квадратных метров. Возможен торг»
Часто задаваемые вопросы
Почему нельзя сразу оформить аренду надолго?
Раньше так и было, но арендаторы не начинали обрабатывать землю, строиться, а ждали, пока появится инвестор и выделит деньги на развитие. Сейчас серьезность планов нужно доказывать сразу.
Можно самому все зарегистрировать и оформить?
Абхазское законодательство в сфере недвижимости довольно сложное и запутанное, разобраться можно, но лучше прибегнуть к услугам специалистов.
Квартира в Абхазии — как купить россиянам
Квартира в Абхазии — мечта множества россиян. Это не преувеличение. Как координатор партнерства «Абхазские проекты» получаю запросы о покупке квартиры в Абхазии по десятку в неделю. Понятно, что замечательная абхазская природа, мягкий климат и море вызывает стремление обосноваться в Абхазии. Но, с покупкой квартиры все очень не просто, много подводных камней , и надо сильно подумать , прежде, чем решиться на приобретение квартиры в Абхазии. Рассказываю подробно, можно ли купить россиянам квартиру в Абхазии в 2023 году и как это сделать.
На продажу жилья иностранцам действуют ограничения
Главная проблема при покупке квартиры в Абхазии гражданами России — запрет иностранцам приобретать жилье в этой стране. Он действует еще с 90-х годов прошлого века и вызван различными причинами. Подробнее об этом можно прочитать в моей большой статье про абхазскую недвижимость. За это время ситуация не изменилась. По прежнему, в Абхазии нет современного законодательства в сфере недвижимости, нет кадастра, а желающим купить квартиру в Гагре или Пицунде или Сухуме предлагают схемы, при которых риск остаться без денег и без недвижимости достаточно высок.
Известна масса случаев мошенничества, когда собственники жилья по несколько раз продавали свои квартиры в Абхазии россиянам, вышвыривая предыдущих фактических владельцев без особых шансов вернуть свои деньги. Однако, такого аферы не уменьшили количество желающих прикупить квартирку у моря.
Внутренний же рынок жилья в Абхазии так же оживился в последние несколько лет из-за достаточно успешных курортных сезонов, но он очень разнороден. Например, в том же Ткуарчале квартиры не пользуются спросом. Моря там нет, нет и работы. При этом, сотни абхазских семей живут на съемных квартирах, так как не имеют возможности купить жилье. Ипотеки в Абхазии нет. В начале 2023 года в Сухуме проходили по этой проблеме митинги.
Купить недвижимость в Абхазии и не сойти с ума: инструкция со всеми кавказскими нюансами
РАЗДАЕМ КНИГИ нашим подписчикам каждую неделю в Телеграм-канале. Подпишитесь, чтобы стать участником раздачи.
Автор: Светлана Иванова
Абхазия стала популярным для переезда регионом у россиян. Причины: низкие по российским меркам цены на аренду жилья даже в курортный сезон, продукты дешевые, языкового барьера практически нет. Финтолк объясняет, как купить жилье в Абхазии и стоит ли вообще это делать в 2023 году.
Недвижимость в Абхазии: зачем
Абхазия — Сочи на минималках. Здесь есть Черное море, санатории, вкусное вино, фрукты. Но цены на недвижимость гораздо ниже. А еще инфраструктура менее развитая: ни крутых аквапарков, ни экстремальных аттракционов, просто спокойный отдых. Часто плюсом объекта недвижимости тут указывают наличие всех коммуникаций ну или хотя бы туалета в помещении. При этом Абхазия становится все популярнее у россиян, и тенденция эта сохранится: свои побережья не резиновые, а за рубежом ждут далеко не во всех странах. Арендный бизнес (если разобраться во всех нюансах) кажется весьма перспективным.
Главные проблемы с недвижимостью в Абхазии
Теперь это частично признанное государство. После войны в Южной Осетии 2008 года Абхазию признали Россия, Никарагуа, Венесуэла, Науру, а позднее Сирия. Грузия считает эту территорию оккупированной. Абхазия небольшая, здесь живет порядка четверти миллиона человек и по факту все друг друга знают через максимум два рукопожатия. Основная статья доходов — туризм, причем туристы в основном россияне.
Процесс покупки недвижимости в Абхазии дело непростое и запутанное. Даже для граждан. Особенно, если речь идет о домах.
Первая большая проблема
В Абхазии нет единого кадастра недвижимости. Есть БТИ, подведомственные местным властям, там и регистрируется недвижимость, но разобраться сразу, что и кому принадлежит и не принадлежит ли один объект сразу нескольким людям, бывает сложно. К тому же, ряд объектов находятся в серой зоне. То есть все местные знают, кому принадлежит этот дом и чтут право собственности, но документов никаких нет.
Вторая проблема
Третья большая проблема
Купить жилую недвижимость в Абхазии могут только граждане Абхазии. Запрет для иностранцев действует с 90-х городов. Были попытки его отменить, успехом не увенчались. Но в реальности россияне спокойно покупают недвижимость.
Четвертая проблема
Земельные участки иностранцам, в том числе россиянам, не продаются. Землю можно взять в аренду под коммерческий проект. Из плюсов — механизм прописан в законе и он работает.
Пятая проблема
Отсутствие цифровизации. Госуслуги, ипотека через интернет, удаленная запись в МФЦ и Реглпалату и другие плюшки XXI века остались в России. Абхазия до этой ступени развития сервисов еще не дошла.