Как купить дом в Грузии недорого?

Как купить дом в Грузии недорого?

Содержание:

• Что нужно знать о недвижимости в Грузии
• Недвижимость в Батуми
• Какие привилегии дает владение недвижимостью в Грузии
• Выгодно ли сейчас покупать
• Процесс покупки, налоги и сборы

Что нужно знать о недвижимости в Грузии

Рынок недвижимости в Грузии активно развивается последние несколько лет. Ключевыми городами являются Тбилиси (столица) и Батуми (популярный морской курорт). Грузия до начала пандемии в 2020 году показывала бурный рост туризма, отчасти это спровоцировало и строительный бум.

Россияне всегда составляли заметную долю среди покупателей местных объектов недвижимости.

Что важно знать сейчас: Грузия не входит в список так называемых «недружественных» стран (Указ президента РФ №81 от 1 марта 2022 года), поэтому граждане РФ могут спокойно оформлять покупку недвижимости тут и переводить деньги на счет застройщика.

Добраться из России до Грузии сейчас можно через сухопутную границу либо на самолете с пересадкой в Ереване, Минске или Стамбуле. Прямое авиасообщение было приостановлено в 2019 году.

Измени свой подход к финансам и начни инвестировать – большой выбор программ обучения можно найти в каталоге курсов по инвестициям.

Виза для въезда гражданам РФ не нужна, а находиться на территории страны можно 365 дней подряд (после чего достаточно пересечь границу, например, Турции, и вернуться обратно).

Традиционно иностранцы приобретают недвижимость в Грузии с разными целями: как инвестицию с целью получения дохода от аренды, для переезда/иммиграции и долгосрочного проживания либо в качестве личного курортного жилья.

Если рассматривать покупку недвижимости в Грузии как инвестицию — то стоит иметь в виду, что тут постоянно растет спрос на долгосрочную аренду, так как все больше иностранцев, особенно граждан СНГ, переезжают сюда на длительное время либо на «зимовку». За последний месяц случился настоящий всплеск запросов на квартиры для жизни, а вместе с ним и скачок цен на долгосрочную аренду, которые достигли «летних» уровней и пока продолжают расти.

Кроме того, на Грузию все больше обращают внимание фрилансеры из разных стран: тут приятный климат, у нас хороший, быстрый и недорогой интернет, доступные цены на продукты и есть куда пойти. А государство со своей стороны запустило программу «Работай в Грузии» для удаленных сотрудников со всего мира.

Я работаю на рынке недвижимости Батуми более 4 лет и более подробно расскажу о нем.

Недвижимость в Батуми

В Батуми последние несколько лет шел бум строительства туристического жилья с ориентиром под сдачу в аренду. Были построены тысячи апартаментов-студий площадью в районе 30 кв. м, причем среди них интересных комплексов с инфраструктурой — единицы.

И только в последние пару лет застройщики начали понимать, что есть большой спрос на комфортную недвижимость для постоянного проживания.

Многие приезжают сюда семьями и ищут квартиры минимум с одной отдельной спальней, а лучше — двумя или тремя. Именно на такие варианты есть стабильный спрос, особенно сейчас.

Текущие цены в новостройках примерно следующие:

• в эконом-сегменте: $600-$900 за 1 кв. м (без ремонта);
• в категории «комфорт»: $900-$1200 за 1 кв. м (без ремонта);
• в категории «премиум»: $1600-$2200 за 1 кв. м (в большинстве предложений — сразу с ремонтом).

Важно понимать, что если вы видите цену ниже $600, то, скорее всего, квартира находится в доме с сомнительным качеством постройки и отделки либо в не самом привлекательном районе. Отмечу, что в том числе проблемы с такой недвижимостью возникают при попытке перепродажи, так как спрос на подобные варианты небольшой.

На вторичном рынке по состоянию на февраль 2022 года средняя стоимость квартиры с ремонтом, мебелью и техникой (в среднем сегменте) составляла $1100-1200 за 1 кв. м. На фоне повышенного спроса с конца февраля мы наблюдаем несколько хаотичное ценообразование — часть квартир продают с дисконтом «пока горячо», но большинство продавцов увеличили цены до $1500 кв. м.

Батуми в сумерках

Помимо квартиры или апартаментов на побережье Аджарии можно приобрести готовый частный дом/коттедж либо земельный участок. С покупкой участков основная сложность заключается в их статусе — нерезидент Грузии может приобрести только землю «несельхозназначения», а таких меньшинство. При этом изменить статус возможно, но сейчас этот процесс занимает от полугода и более, поэтому мы стараемся подбирать сразу варианты с подходящим статусом. Стоимость участков «несельхозназначения» начинается сейчас от $10 за кв. м.

Что касается частных домов — ситуация следующая: качественных современных коттеджей на рынке практически нет. Люди почему-то думают при этом, что частные дома старой постройки тут отдают за условные «$15 тыс.», но по факту цены значительно выше даже на ветхие сооружения. Ориентир — от $50 тыс. и выше.

Какие привилегии дает владение недвижимостью в Грузии

Если вы приобретаете недвижимость на сумму от $100 тыс. (на одного человека) — то имеете право на получение краткосрочного ВНЖ сроком на 1 год (далее документ можно продлить). После получения такого ВНЖ собственником недвижимости остальные члены его семьи могут также подать документы на ВНЖ «с целью объединения семьи».

Если проинвестировать в объекты недвижимости более $300 тыс. — то можно претендовать на инвестиционный ВНЖ сроком до 5 лет (а после — получить постоянный ВНЖ) .

Выгодно ли сейчас покупать

Все сделки по недвижимости в Грузии проводятся в национальной валюте — лари. Однако застройщики и продавцы на вторичном рынке устанавливают цены в долларах. Расчеты проводятся по курсу в день сделки.

Поэтому если у человека сбережения в рублях — с одной стороны, стоимость недвижимости в Грузии подорожала вместе с ростом курса, с другой — доходы от аренды тут тоже привязаны к ценам в долларах и покупка может стать выгодной инвестицией (оплату при этом можно принимать в лари на счет в грузинском банке и конвертировать в другие валюты).

Если сбережения в валюте — то стоимость местной недвижимости для вас не изменилась, а на перепродажу она выставляется также с привязкой к цене в долларах.

Также при доходах в рублях я бы рекомендовала быть аккуратнее с рассрочками от застройщиков, так как все платежи фиксируются в долларах.

Что касается цен в моменте — отмечу, что сейчас мы наблюдаем очередное заметное подорожание стройматериалов, поэтому застройщики вынуждены повышать цены на строящиеся объекты. На вторичке можно поискать выгодные варианты, но я бы рекомендовала обращаться за помощью к профессионалам, так как в разных, даже самых раскрученных, комплексах и домах есть свои нюансы, которые стоит учитывать.

В целом за последние 7 лет цены на недвижимость в Грузии плавно растут.

Процесс покупки, налоги и сборы

Процесс оформления недвижимости в Грузии максимально упрощен.

Если вы покупаете новостройку — то понадобится только загранпаспорт и несколько часов свободного времени, чтобы подписать договор в офисе застройщика (на русском и грузинском языках) и пройти процедуру регистрации права собственности в Юстиции в электронном реестре.

Время оформления документов и стоимость зависит от срочности:

• за четыре рабочих дня — от $17 (55 лари),
• за один рабочий день — от $47 (150 лари),
• в течение дня — от $64 (205 лари).

При покупке жилья на вторичном рынке лучше подстраховаться и воспользоваться услугами адвоката и нотариуса. Они проверят договор на двух языках и помогут избежать недоразумений.

Стоимость услуг адвоката начинается от $63 (200 лари), нотариуса — от $16 (50 лари).

В последние пару лет активно распространяются дистанционные сделки, для регистрации в таком формате потребуется дополнительно доверенность на представителя в Грузии.

Налога на покупку недвижимости, как в некоторых других странах, в Грузии нет, как и ежегодного налога на недвижимость (при отсутствии дохода на территории страны в размере более 40 тыс. лари/год).

Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду взимается в размере 5%. Если вы заключили договор с управляющей компанией, то этот налог может быть уже включен в оплату ее услуг.

Страховать недвижимость вас никто не обязывает.

В коммунальные платежи в Грузии входят: вода (очень дешевая), электричество, газ (при наличии). В зимний период стоимость увеличивается из-за отопления: если дом газифицирован — вырастет оплата за газ, если квартира обогревается кондиционером или теплым полом, то увеличится счет за электричество. Но в среднем при площади в районе 50 кв. м расходы составят до $50-60 за месяц.

При покупке апартаментов с управляющей компанией добавляется обязательный платеж на содержание комплекса. В среднем примерно $1 за 1 кв. м в месяц. За эти деньги управляющая компания поддерживает чистоту на территории комплекса и в местах общего пользования, занимается озеленением, обеспечивает работу лифтов, охрану и освещение на всей территории. Если есть бассейн — то его посещение обычно также входит в стоимость содержания.

Все коммунальные услуги в Грузии мы оплачиваем напрямую государству. Это можно сделать через терминал: нужно лишь ввести свой номер и внести оплату. Второй вариант: завести карту грузинского банка (нерезидент может оформить ее по загранпаспорту) и установить банковское приложение. На свой счет вы сможете получать доход от сдачи недвижимости в аренду, с него же — оплачивать коммунальные услуги, услуги УК и другие.

Таким образом, Грузия — это страна, где иметь недвижимость приятно и не сильно обременительно с точки зрения содержания. Главное — подойти к вопросу выбора изначально грамотно, и желательно — с привлечением экспертов местного рынка, тех, кто живет и работает здесь несколько лет и знает факты, о которых не пишут в рекламных буклетах.

Фото: Unsplash. Статья не является инвестиционной рекомендацией.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы быть в курсе последних новостей и событий!

• Грузия
• Инвестиции
• недвижимость
• недвижимость за рубежом

Что купить в Грузии: от дешёвой квартиры до собственного дома

Грузию на постсоветском пространстве любят если не все, то очень многие. И от восторгов по поводу кавказского гостеприимства, кухни и музыки люди часто переходят к практическим вопросам: а нельзя ли там приобрести квартирку или дом? Хорошо ли будет там поселиться или сдавать жильё в аренду? Разбираем на примерах, что можно купить в Грузии и чем это выгодно.

Год от года популярнее

Среди русскоязычных покупателей недвижимости Грузия пользуется спросом. В течение последних лет страна с каждым годом занимала всё более высокое место в статистике просмотров на Prian.ru.

На каком месте находилась Грузия среди популярных стран на Prian.ru

По итогам апреля Грузия впервые вошла в топ-5 по числу запросов на покупку недвижимости. В этом году в статистику вмешались и геополитические факторы, однако ведь не просто так те, кто спешил с релокацией и инвестициями за рубеж, выбирали именно эту страну.

Легко переехать

В Грузии действует безвизовый режим для граждан России, Украины, Беларуси и ряда других государств. На въезде иностранцам в паспорт ставят штамп, и на его основании можно находиться в стране в течение года.

Читайте также: Как прямо сейчас уехать в Грузию и что там делать

Покупатель недвижимости на сумму от $100 тыс. получает в стране временный ВНЖ, который разрешено продлевать весь период владения объектами. Если прожить по нему десять лет, можно получить гражданство.

Просто купить недвижимость

Процедура сделки с недвижимостью в Грузии считается одной из самых простых в мире. Участникам сделки не нужно собирать многочисленные справки, достаточно того, что продавец и покупатель (или их представители) придут с паспортами в Дом юстиции и подпишут договор.

Конечно, нужно заранее проверить отсутствие обременений, а если в сделке фигурируют рассрочка, ипотека, задаток, залог и т. д., типовой договор всё же не подойдёт – документ необходимо будет составить конкретно под ваш случай, предварительно заверить у нотариуса и зарегистрировать в Доме юстиции. Но и это делается быстро.

• Подробнее о процедуре покупки недвижимости в Грузии

Не нужно платить большие налоги

Ставка ежегодного налога на недвижимость находится в пределах 0,05–2,00%. При этом конкретный процент зависит не только от местоположения объекта (в Тбилиси больше, чем в других местах), но и от дохода семьи. Те, кто получает совсем мало, от налога освобождаются.

Если вы сдаёте квартиру в аренду, ставка налога на доход составит всего 5%, но и тут налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму расходов. А если доход составил менее $10 тыс. за год, то налог можно не платить.

• Подробнее о налогах и других расходах на содержание имущества в Грузии

Можно найти дом на любой вкус

На берегу моря, среди виноградников, в центре города – несмотря на небольшой размер страны, грузинские дома поражают разнообразием. Что в них общего? Удивительно низкие по сравнению с Европой цены и любовь к домашнему уюту. Она заметна и в ультрасовременных новостройках и, конечно, в обжитых старых домах.

Итак, посмотрим на варианты.

Недорого отдохнуть на море

Детальное описание этой студии в Батуми читайте здесь

Студия в Батуми, 30 кв. м, €14,5 тыс.

Эта небольшая студия находится в новостройке в пригороде Батуми. Да, квартирка невелика, но цена… Нет, не так: ЦЕНА. €14,5 тыс. – это меньше миллиона в пересчёте на рубли. Что можно купить на эти деньги в российских мегаполисах? Кусочек кухни? А здесь – отдельная квартира в новом доме в хорошем месте.

Кстати, о месте хочется сказать особо. Это Махинджаури – район, недавно вошедший в состав Батуми, а вообще-то известный в стране бальнеологический курорт. Здесь горы, поросшие лесом, и колоритная старая застройка.

Наша квартира находится на седьмом этаже 20-этажки. С балкона открывается панорамный вид на море и горы, рядом с домом протекает река Королисцкали.

Инфраструктура на пять баллов: рядом кафе, магазины, банк и детская площадка. Поблизости есть детские сады и школа, где обучение ведётся на трёх языках – грузинском, английском и русском. Кроме того, до обустроенного пляжа – всего 100 метров!

Минусы у этой квартиры, конечно, тоже есть. Главное – это далеко не центр города, а жильё сдаётся в черновой отделке. Так что перед заселением придётся потратить время и деньги, чтобы довести объект до ума. Зато потом – хоть сам отдыхай, хоть сдавай!

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian.ru в Telegram Подписаться

Заработать на квартире у моря

Подробнее об этом апарт-отеле в Батуми смотрите тут

Апартаменты в Батуми, 31,8 кв. м, €37 тыс.

Удивительная страна Грузия. Вот новенький пятизвёздочный отель в главном курортном городе – Батуми. Вот симпатичная студия с видом на море. Цена? Меньше €37 тыс. В пересчёте за квадрат получается примерно как в Нур-Султане в среднем по городу 1 . Но тут есть на что посмотреть кроме цены.

Батуми славится своей архитектурой, и новый отель (окончание строительства намечено на декабрь 2022 года) имеет все шансы стать ещё одним украшением прекрасного приморского города. Это 27-этажная башня, на верхних этажах которой располагаются зелёные зоны под открытым небом. Да, такое здание запоминается сразу!

Отель Steps премиум-класса обещает быть особенным во всём. Например, на его четвёртом этаже расположится собственный ботанический сад – миниатюрная версия знаменитого Ботанического сада Батуми. Для общественных пространств отеля разработана собственная концепция оформления: интерьер будет ультрасовременным и одновременно хранящим дух грузинского гостеприимства. Авторы утверждают, что придумали «очень современный старый дизайн».

Разумеется, всё, чего вы ждёте от элитного отеля, здесь тоже есть. Кафе и рестораны, спа и фитнес, открытый бассейн и детская площадка, охраняемая парковка и даже собственный бизнес-центр!

По всем признакам, туристам здесь понравится. Управляющая компания обещает доходность от 10 до 20% годовых. Кроме того, по словам застройщика, с начала строительства и до момента сдачи цена вырастет на 20–30% 2 , так что заработать можно уже на этой стадии. И ещё одна возможность для выгоды: пока ещё открыта беспроцентная рассрочка от застройщика.

Заработать на апартаментах в горах

Познакомиться с горнолыжным парт-комплексом в Гудаури можно здесь

Апартаменты в Гудаури, 32 кв. м, €39 тыс.

Новенький апарт-комплекс расположен в Гудаури. Это один из самых известных в Грузии горнолыжных курортов. New Gudauri находится всего в двух минутах от входа на подъёмник, а само здание красивое и комфортное. С одной стороны, это полноценное жильё: просторная комната, кухня с необходимой бытовой техникой. С другой, здесь есть весь гостиничный сервис: трансфер, спа-центр, рестораны, уборка номеров. Постояльцы довольны, а у комплекса и у курорта в целом хорошие перспективы.

За несколько десятилетий Гудаури из деревеньки в горах превратился в развитый туристический центр. Особенно продуктивными были последние десять лет: с 13 маленьких гостиниц курорт разросся до более чем 50.

Здесь появляются кафе и рестораны, лыжные школы, спа-центры и другие объекты инфраструктуры. Часто проводятся спортивные и музыкальные мероприятия, которые привлекают гостей. Хотя лыжный сезон длится в Гудаури с декабря по апрель, стремительное развитие туристических сервисов превращает его во всесезонный курорт. А значит, у арендных объектов хорошие перспективы доходности. Управляющая компания обещает до 18% в год.

Переехать на ПМЖ в Тбилиси

Об этой двухкомнатной квартире в центре грузинской столицы читайте тут

Стоит присмотреться к объектам подороже. Например, эта двухкомнатная квартира в центре грузинской столицы обойдётся в $122 тыс. Какой смысл в этой покупке? Дело в том, что покупатели недвижимости на сумму от $100 тыс. могут получить вид на жительство в Грузии. А жить в таком доме – одно удовольствие.

В Тбилиси много интересных новостроек, и, очевидным образом, большинство из них находится в новых районах, где много свободного места и фантазию архитекторов мало что сдерживает. Но этот жилой комплекс расположен в самом сердце Тбилиси – в историческом районе Ваке. От него всего 200 м до проспекта Чавчавадзе – одной из главных улиц города.

Три башни необычной, запоминающейся архитектуры окружены гигантской рекреационной зоной площадью 8 тыс. кв. м. Там будут детская и спортивная площадки, бассейн и много зелени. Кроме того, напротив жилого комплекса обустраивают собственный парк площадью два гектара. То есть жители этого дома будут жить в тишине и спокойствии среди зелени и в то же время оставаться в центре Тбилиси, рядом со всеми его достопримечательностями, культурной и деловой инфраструктурой.

И плюс ко всему – самые передовые технологии «умного дома», включая энергосбережение, повышенные меры безопасности и контроля. Кстати, завершение комплекса намечено на сентябрь этого года, квартиры сдаются с полной отделкой, включая сантехнику и даже интернет, так что покупатели могут уже планировать переезд.

Поселиться в дизайнерском доме за городом

Полную информацию об этом коттеджном посёлке читайте здесь

Коттедж в посёлке под Батуми, 120 кв. м, €90 тыс.

Про коронавирус как будто бы уже начали забывать, однако тенденция к загородной жизни и не собирается утихать. Грузия не осталась в стороне: любители уединения теперь могут обосноваться не только в деревенских домиках, но и в красивых современных коттеджах и виллах.

Например, этот трёхэтажный таунхаус находится в недавно отстроенном жилом комплексе в городской черте Батуми. Размеренная жизнь вдали от суеты подойдёт иностранцам, которые продолжают работать удалённо. Три спальни, два санузла, большая терраса с видом на горы – идеально для комфортного проживания большой семьи.

Предполагается, что днём взрослые будут работать (во все дома проведён высокоскоростной интернет), а вечером – отдыхать в хорошей компании. Для этого есть не только стандартный набор – бассейн, спортзал, кафе. В комплексе имеются также зал для йоги, прокат велосипедов и автомобилей. До пляжа – 15 минут пешком, но есть возможность и доехать на шаттле. Кстати, работать можно не только в своём доме, но и в коворкинге или стартап-офисе – отличная среда для знакомств по интересам или бизнес-сотрудничества.

Рядом с комплексом располагается небольшой посёлок Адлиа, однако до центра Батуми можно доехать всего за десять минут. Кстати, международный аэропорт Батуми совсем рядом – это удобно для деловых людей, главное, чтобы шум самолётов не мешал спокойной жизни.

Фото: Unsplash (Max Slch), объекты базы prian.ru

Как купить жилье в Грузии: лайфхаки и подводные камни

Прекрасный климат, широкие инвестиционные возможности и доступные цены на недвижимость – вот почему в Грузию приезжает все больше иностранцев — с 2012 года более 32 тысяч иностранцев получили грузинское гражданство, а более 76 тысяч – вид на жительство, сообщает Агентство развития сервисов Грузии.

О том, как купить квартиру или дом в Тбилиси или Батуми, читайте в материале Sputnik Грузия.

Где и по какой цене покупать

Иностранцы для жизни или ведения бизнеса чаще всего покупают квартиры в Тбилиси или Батуми. По сравнению с ценами в столицах европейских стран или в России, жилье здесь более чем доступно. Например, в центральных районах Тбилиси можно найти 50-метровую квартиру в старом доме за 25 тысяч долларов, а в «новом» Батуми 70-метровую квартиру в новостройке (в состоянии «черный каркас» — то есть безо всякой отделки и без коммуникаций) с панорамным видом на море и горы за 45 тысяч долларов.

С учетом постоянно возрастающего потока туристов, квартиры в Старом Тбилиси пользуются стабильным спросом. Здесь их покупают и иностранцы, и граждане Грузии. Большинство квартир сдаются в посуточную аренду. И хотя коренные тбилисцы из своих районов предпочитают не уезжать, многим пришлось продать свои дома и квартиры в 90-х годах.

22 июня 2017, 15:16

Сейчас чаще всего в таких районах на продажу предлагают маленькие старые «клетушки» без ремонта стоимостью от 500 долларов за квадратный метр или дорогостоящие новостройки с ценой более 1000 долларов за метр. Иногда встречаются предложения хороших квартир с ремонтом, но по цене новых домов.

В старой части Батуми располагаются все туристические достопримечательности и огромное количество отелей любой стоимости, новостроек здесь очень мало. Поэтому средняя цена составляет 1000 долларов за квадратный метр «черного каркаса». В новой части города стоимость новостроек меньше, от 500 долларов за квадрат, но это при тщательном поиске.

Сами батумчане предпочитают центр. Вторичка здесь стоит от 30 тысяч долларов за 40-метровую квартиру и чем дальше от моря, тем дешевле.

Любители зимних видов спорта покупают жилье в горнолыжном курорте Гудаури. Там идет активное развитие инфраструктуры, появляются новые канатные дороги, кафе, рестораны и, конечно, недвижимость. Трассы любых уровней сложности и возможности для фрирайда, что есть далеко не на всех курортах, привлекают покупателей со всего мира. Как правило, меньше чем за 1000 долларов за метр жилье здесь не купить, но оно быстро окупается в зимний сезон на аренде: квартир на курорте по-прежнему меньше, чем желающих их снять.

Что покупают: новостройки или грузинская классика

Жилье в Грузии можно условно разделить на несколько типов: новостройки, частные дома, панельные многоэтажки и старый фонд. У каждого есть свои плюсы и минусы.

Новостройки в Грузии — это в некотором смысле лотерея: построят или нет. Некоторые эксперты категорически не советуют покупать квартиры в домах, которые не сданы в эксплуатацию. Хотя нередки случаи, когда люди благополучно живут в домах, которые годами считаются недостроенными. Бывает, после покупки квартиры жильцам приходится доказывать, что это жилая, а не коммерческая недвижимость, о чем когда-то заявлял застройщик, чтобы не переплачивать за коммунальные платежи.

Как грамотно купить недвижимость в Грузии. Советы опытных юристов

По статистике Prian.ru, интерес иностранцев к грузинской недвижимости растёт. В 2020 году страна ворвалась в топ-10 популярных направлений у русскоязычных покупателей, а в прошлом ещё и поднялась в списке – плюс 33,4% – и сейчас занимает седьмое место. Что местный рынок предлагает иностранцам? Какие здесь риски и возможности? С этими вопросами мы обратились к опытным грузинским юристам. Рассказывает Георгий Цагурия, магистр права, управляющий партнёр компании LTA.

Георгий Цагурия

Иностранцы давно активны на нашем рынке. Покупают квартиры, частные дома и таунхаусы, коммерческие помещения (прежде всего в гостиничном секторе), участки под строительство.

Единственная категория объектов, которая недоступна зарубежным инвесторам, – сельскохозяйственная земля. По закону, люди, не имеющие грузинского гражданства, не имеют права её приобретать. Это ограничение распространяется и на юридические лица, учреждённые иностранцами.

Обратите внимание на число сделок с недвижимостью в Грузии – оно растёт на протяжении последних десяти лет. Особенно сильный всплеск активности произошёл после 2017 года – во многом благодаря иностранцам. Провал в 2020-м году объясняется техническими причинами: реестр закрыли из-за Covid-19, сделку нельзя было зарегистрировать.

Источник: Грузинское государственное агентство статистики

Зачем иностранцы покупают недвижимость в Грузии? Судя по нашему опыту, есть три основные цели…

Цель покупки

Инвестиции

Грузия заинтересовала инвесторов благодаря колоссальным успехам в сфере туризма. В 2019 году (до пандемии) страна приняла более 7 млн гостей, при том что здесь проживает всего 3,7 млн человек.

Источник: Агентство туризма Грузии

Зарубежные инвесторы в недвижимость ориентировались именно на доход от туристов. И результаты были очень хорошие. Краткосрочная аренда приносила 10–15% годовых. Сегодня по понятным причинам рентабельность снизилась, но мы уверены, что она восстановится вместе с турпотоком. А пока можно воспользоваться затишьем, чтобы договориться с продавцом о более выгодных условиях сделки, ведь чем меньше спрос, тем каждый покупатель сильнее в переговорах.

На долгосрочную аренду, кстати, пандемия слабо повлияла: сейчас недвижимость в Тбилиси приносит около 7% годовых, а в 2018–2019 годах регистрировали около 8–9%.

Средняя доходность от сдачи недвижимости в долгосрочную аренду отмечена сплошной синей линией. Источник: TBS Capital

Цены на аренду пока не достигли докризисного уровня, а на покупку уже начали подниматься. По итогам октября 2021-го стоимость недвижимости в Тбилиси была примерно на 5% выше, чем годом ранее.

Динамика цен в долларах на недвижимость в Тбилиси. Источник: TBC Capital

Наша недвижимость по-прежнему дешевле, чем в соседних странах – Армении, Азербайджане, России. В крупных городах (Тбилиси и Батуми) большинство объектов предлагаются в диапазоне от $500 до $1500 за кв. м. Цена, как и везде, зависит от местоположения, качества постройки, вида из окон и других параметров. Некоторые апартаменты и виллы стоят до $2,5 тыс. за квадрат и даже более.

Отдых

Следующая популярная цель совершения сделки с недвижимостью – отдых. Многие иностранцы, побывав в Грузии в качестве туристов, решают, что выгоднее отдыхать в собственной квартире/доме, чем в отеле.

Приезжают к нам не только летом и не только ради моря. Здесь множество курортов – горнолыжные, бальнеологические, природные, гастрономические… В советские годы они были прекрасно развиты и постепенно восстанавливаются. А пока цены на недвижимость там довольно низкие.

Переезд

В последние годы Грузия стала востребованным направлением для иммиграции. Правительство проделало колоссальную работу, чтобы поднять привлекательность страны. Здесь созданы максимально комфортные условия для иностранных предпринимателей, снижены налоги, упрощены процедуры регистрации компаний и сделок с недвижимостью… В глобальном рейтинге Doing Business Грузия на седьмом месте в мире (!), между США и Великобританией.

Покупка недвижимости – один из способов иммиграции. Владельцы объектов, рыночная цена которых превышает $100 тыс., вправе получить краткосрочный вид на жительство. Его обычно выдают на год с правом продления. После десяти лет проживания, а также сдачи экзамена по грузинскому языку, истории и основам права можно запросить постоянный ВНЖ или гражданство.

Программа не ограничивает покупателей. Вы можете приобрести любое число объектов на эту сумму на первичном или вторичном рынке в любом регионе страны. Сдавать в аренду недвижимость также не запрещается.

Плюс иностранцы получают инвестиционный вид на жительство, который выдаётся на срок до пяти лет. Запросить его могут инвесторы и члены их семей, которые вложили в недвижимость от $300 тыс. После пяти лет владения можно получить постоянный вид на жительство.

Выбор региона

Тбилиси

Это самое популярное направление среди наших клиентов. Столица, крупнейший город (1,5 млн жителей) страны со всей современной инфраструктурой. И в то же время – главный туристический центр. Здесь находится международный аэропорт. Обычно именно Тбилиси становится первой точкой назначения туристов в Грузии.

Тем, кто планирует переезд или сдачу объектов в долгосрочную аренду, рекомендую районы Крцаниси, Лиси, Сабуртало и Ваке. Здесь можно найти прекрасные ЖК с хорошим озеленением и наивысшим удобством.

Районы Сололаки и Абанотубани в Тбилиси

Любителям колорита и тем, кто планирует сдачу в аренду туристам, советую районы Сололаки, Абанотубани, Вера, Авлабари, Чугурети. Здесь вы можете жить в старом грузинском доме (которому 100–150 лет), ходить каждое утро по узким улочкам, знать всех в лицо. Это особая эстетика, туристы хотят почувствовать эту художественную атмосферу, но жить там постоянно, как правило, через какое-то время надоедает из-за обветшалой инфраструктуры.

Самые бюджетные варианты недвижимости надо искать в районах Глдани, Исани и Самгори. Что-то среднее между всем этим – в Дидубе и Санзоне. Покупателям частных вилл рекомендую присмотреться к районам Диди Дигоми и Цкнети.

Батуми

Самый востребованный морской курорт Грузии. До пандемии сюда приезжало более 2 млн человек в год, преимущественно летом.

Батуми быстро застраивается. Здесь предлагается огромное количество дешёвого жилья у моря. Если вы видите объявление «Квартира в Батуми за $15 тыс.», это не значит, что продавец аферист. Просто дом на стадии каркаса, закончат строительство через несколько лет, а площадь объекта по этой цене – 20 кв. м.

Если вы хотите отдыхать в такой студии сами, то решение о покупке может быть оправдано. Но инвесторам стоит понимать, что рынок бюджетных квартир – спичечных коробков в Батуми перенасыщен. Некоторые из них ни разу не посетил ни один турист, и продать подобную недвижимость будет сложно.

Районы Батуми

В этом регионе я рекомендую выбирать что-то особенное: виллы, большие дома, пентхаусы. Важно, чтобы ваш объект выделялся на фоне тысяч других.

Другие регионы Грузии

Советую обратить внимание ещё на два грузинских города.

Во-первых, Гудаури , расположенный в двух часах езды от Тбилиси. Это идеальное место для любителей покататься на лыжах зимой – в сезон много туристов, жильё востребовано и хорошо сдаётся.

Во-вторых, Бакуриани . Здесь не только катаются на лыжах и сноуборде, но и гуляют, дышат полезным горным воздухом. Курорт популярен у местных семей с детьми, многие приезжают несколько раз в год, задерживаются на недели и даже месяцы. Словом, спрос на аренду есть зимой, весной и летом.

На обоих курортах тоже много дешёвых апартаментов, поэтому и в этом случае я рекомендую выбирать что-то особенное, например виллы.

Выбор объекта

Первичный рынок

В Грузии работает много девелоперов. Некоторые из них завоевали доверие, другие – испортили жизнь сотням покупателей.

Главный риск – остановка строительства. В последнее десятилетие подобные случаи встречаются крайне редко, на рынке появились уважаемые компании, но бдительность всё равно терять не стоит. Проверяйте информацию о застройщике! Кроме того, можно столкнуться с задержкой введения проекта в эксплуатацию на один-два года, с несоответствием качества работ заявленному, с уплотнительной застройкой.

Чтобы минимизировать риски инвестора, мы всегда проводим due diligence застройщика. Изучаем организационно-правовые структуры, которые реализуют проект. Смотрим, кто владелец, кто директор, какой капитал и история у компании, не было ли скандалов, несданных проектов.

В Грузии работает много девелоперов. Некоторые из них завоевали доверие, другие – испортили жизнь сотням покупателей

Проверяем разрешения на строительство, все выданные сертификаты, реальность франшизы от брендов, с которыми они рекламируются (как правило, при продаже апартаментов застройщики заявляют, что отель будет функционировать под конкретным брендом, что должно обеспечить высокую заполняемость). Изучаем договор купли-продажи, предоставленный застройщиком, и при необходимости корректируем его, чтобы интересы наших клиентов были лучше защищены.

Ну и в целом – рассказываем инвестору о репутации компании исходя из нашего опыта и опыта наших клиентов. После проверки, к сожалению, часто бывает, что покупатель воздерживается от сделки.

Если же грамотно подойти к вопросу, на первичном рынке можно заключить очень выгодную сделку. Цены на этапе строительства ниже, особенно для тех, кто готов выкупать юниты оптом. Плюс можно корректировать планировку и отделку на свой вкус.

Вторичный рынок

Иностранцы обычно в первую очередь изучают новостройки просто потому, что девелоперы громко о себе заявляют, активно рекламируются. Но по статистике национального реестра Грузии, на первичный рынок приходится 18% сделок, остальные 82% – продажи вторичной недвижимости. Поэтому рекомендую не исключать из выборки этот огромный сегмент: там тоже есть интересные варианты. Продавцы часто хотят заключить срочную сделку, а в этом случае можно договориться о хорошей скидке.

Здесь тоже есть свои подводные камни: проблемы с собственностью, недвижимость под ипотекой/арестом, особые обязательства (сервитут), долги по коммунальным услугам, споры с соседями и др.

Продажи на вторичном рынке недвижимости превышают число сделок на первичном

Мы проверяем продавца по всем реестрам, чтобы убедиться в отсутствии долгов. Выезжаем на место, осматриваем объект, обязательно общаемся с соседями. Запрашиваем и проверяем возможные долги по коммунальным услугам. И конечно, главная страховка – правильно составленный, подписанный и зарегистрированный договор, который не должен оставлять места для каких-либо двусмысленностей.

Оплата недвижимости

Расчёты за недвижимость (как и любые другие товары) внутри страны должны проводиться в местной валюте – лари. Можно оплачивать с вашего банковского счёта в Грузии или передавать наличные деньги.

Международные платежи разрешается проводить в валюте. У перевода из другой страны есть один минус: он может идти несколько дней, а в местной практике сначала производится оплата, а потом недвижимость регистрируется на нового владельца. Чтобы покупатель не нервничал, пока его деньги не дошли до продавца, можно воспользоваться эскроу-счётом (хотя на практике на это редко идут).

Открытие счёта в банке Грузии

Счёт в грузинском банке можно открыть полностью дистанционно. Понадобится доверенность, текст которой мы предоставляем, и копия паспорта. Оба документа надо заверить у нотариуса и прислать нам по почте.

Оплата криптовалютой

Грузинское законодательство рассматривает криптовалюты как актив, а не как платёжное средство. Тем не менее в последние годы этот способ расчётов набирает обороты. Перевод обычно делают в стабильных коинах USDT/USDC (ERC-20/TRC-20). Транзакция оформляется как бартер: я тебе три биткоина, а ты мне квартиру, стоимость которой, однако, можно прописать в лари. Это абсолютно легально.

Ипотека в Грузии

Инвесторов часто интересует дополнительное финансирование, которое помогает увеличить рентабельность их капитала. Иностранцы без ВНЖ могут оформить ссуду напрямую у застройщика (часто даже без процентов). С банками сложнее: к зарубежным заёмщикам относятся с подозрением, но у нас были успешные кейсы получения кредитов для клиентов.

Штаб-квартира Банка Грузии в Тбилиси

Регистрация собственности

Стандартная сделка

Грузия – одна из лучших стран по такому показателю, как благоприятность условий для регистрации собственности (пятое место в мире в рейтинге Doing Business). Если немного доплатить за ускоренную процедуру, имущество можно переписать на ваше имя в тот же день. Нужно только представить надлежаще оформленный договор купли-продажи и другие документы.

Дистанционная покупка

Активно проходят и удалённые сделки. От иностранца требуется только доверенность, текст которой мы предоставляем. Всё остальное наш юрист сделает на месте.

Налоги на недвижимость

Налоговая система здесь тоже благоприятная. В рейтинге Doing Business, который я несколько раз упоминал, Грузия на 14-м месте в мире по этому показателю.

Собственник может столкнуться со следующими сборами: подоходный налог (личный или корпоративный), НДС, налог на имущество, на прирост капитала, на дивиденды (применяется для корпораций).

При этом налоговый кодекс предлагает многочисленные льготы. Например, регистрируясь в реестре лиц, сдающих недвижимость другим физлицам для проживания, можно платить 5% подоходного налога вместо 20%. Наша юридическая фирма поможет вам минимизировать налоговую нагрузку, а значит, повысить рентабельность инвестиций.

О компании. Чем мы будем вам полезны

LTA – грузинская юридическая фирма с полным спектром профессиональных услуг. У нас работают корпоративные и бизнес-юристы, специалисты, представляющие ваши интересы в суде, юристы по вопросам собственности и семейному праву, профессиональные бухгалтеры и налоговые консультанты, которые будут полезны для развития вашего бизнеса в Грузии. Каждый член команды имеет опыт в международных компаниях большой четвёрки, владеет русским и английским языками.

Мы можем участвовать в инвестировании в Грузию на всех этапах:

• брокерство недвижимости;
• юридическая проверка объекта, застройщика, продавца;
• налоговое структурирование и планирование;
• подготовка предварительного и основного договора;
• правильное оформление (в том числе удалённая регистрация) документации, необходимой для покупки;
• постоянное юридическое, налоговое и бухгалтерское сопровождение.

Заинтересованы инвестициями в недвижимость Грузии? Эксперты LTA вас с удовольствием проконсультируют.

13 Samtredia St., Tbilisi, Georgia, 0119

Фото: unsplash.com (Mostafa Meraji), база prian.ru (Анастасия Фалей), flickr.com (Nicolas de Camaret)